初年度掲載 2026
マンションの値段は、
部屋の中よりも
管理と立地で決まります。
室内をきれいにリフォームしても、それだけで中古マンションの評価は決まりません。大規模修繕の積立と、その使われ方。管理組合が自主管理かどうか。金融機関の融資が付く物件かどうか。将来の処分や建替えの見通し。株式会社マークスが中古マンションを見るときに先に確かめるのは、この四つです。当社は買主のお客様に対して不動産の隠れたネガティブな面を先にお伝えすることを仕事の芯にしてきた会社です。買い取る側に回るときも同じで、何をどう見て金額を出したのかをご説明します。査定は無料です。
§01いま、そのマンションで止まっているのはどこですか
- 相続した部屋が空いたままで、管理費と修繕積立金だけを払い続けている
- 管理組合が自主管理で、修繕計画の資料が手元にない
- 築年数が古く、買主の住宅ローンが通るのか分からない
- 大規模修繕の予定が近く、そのあとで売るべきか迷っている
- 室内をリフォームしてから売るべきか、そのまま出すべきか決められない
- 隣戸との音や使い方でトラブルがあり、そのまま出してよいか迷っている
- 遠方に住んでいて、内見の立ち会いが難しい
- 他社の査定額に開きがあり、どこを見た数字なのか分からない
室内の状態は、値段を決める要素のひとつでしかありません。当社はまず管理と融資から確かめます。ここがはっきりすると、いくらで・どのくらいの期間で動く部屋なのかが見えてきます。
§02先に、期限のある手続きを押さえてください
相続で受け取った不動産には、いま登記の期限がついています。売るか買い取ってもらうかを決めるより前に、こちらは動きます。登記の手続きそのものは司法書士の領域ですので当社が代行することはできませんが、期限を知らないまま過ぎてしまう方が実際にいらっしゃるので、はじめにお伝えしています。
| 項目 | 相続登記の義務化 | 住所等変更登記の義務化 |
|---|---|---|
| 対象 | 不動産の所有者が死亡し、所有権が相続人に移転した場合 | 登記名義人自身の住所・氏名（名称・所在地）が変更された場合 |
| 義務開始 | 2024/4/1 | 2026/4/1 |
| 申請期限 | 取得を知った日から3年以内 | 変更があった日から2年以内 |
| 過料 | 10万円以下 | 5万円以下 |
| 経過措置 | 2024/4/1以前の相続も対象（2027/3/31まで） | 2026/4/1以前の変更も対象（2028/3/31まで） |
| ほか | 相続人申告登記の制度があります | スマート変更登記（職権登記）の制度があります |
相続した家屋を売却する場合の譲渡所得の3,000万円特別控除については、適用期間が延長され、買主が譲渡後に耐震改修工事または除却工事を実施する場合も適用対象に加わりました。制度の詳しい内容は空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）についてをご覧ください。適用できるかどうかはご事情で変わりますので、税理士とあわせてご相談ください。
§03マンションで、先に見ておきたいところ
- 大規模修繕は、金額よりも使われ方です修繕積立金がいくら貯まっているかだけでなく、その使われ方も論点になります。子受け・孫請けと工事が重なると、同じ工事でも組合の負担は変わってきます。タワーマンションでは修繕費用の見通しが立てにくく、人手不足が修繕費用を押し上げる要因にもなっています。
- 自主管理は、融資の可否に影響することがあります管理会社に委託せず組合が自主管理をしている物件では、金融機関によって融資の扱いが変わることがあります。買主が現金でしか買えない物件になると、その分だけ買い手が限られます。
- 将来の処分と再建築が難しい物件があります区分所有のマンションは、将来の処分や建替えに多数の合意が要ります。立地や規模によっては、その見通しが立てにくい物件があります。長く持ち続けるほど選択肢が減っていく種類の不動産です。
- 購入者の5年以内の売却は4割を超えていますマンションは戸建てに比べて動きが早く、購入した方の5年以内の売却が4割を超えています。売り時を逃さないという意味では扱いやすい一方で、同じ棟の売り出しが重なると価格が引っ張られます。売り出しのタイミングもご相談ください。
§04中古マンションで、あとから出てくる論点
ここに並べたのは、当社が実際に相談を受けてきた論点です。買主のお客様には、こうした事柄を購入前に必ずお伝えしています。買取のご相談では、同じ内容を値段を出す前に確かめる、という使い方になります。
| 論点 | 何が起きるか | 先に確かめること |
|---|---|---|
| 大規模修繕 | 積立の額だけでなく、使われ方が問われます。子受け・孫請けで工事が重なると組合の負担が変わります | 長期修繕計画、直近の修繕履歴、積立金の残高 |
| 自主管理 | 金融機関によって融資の扱いが変わることがあり、買主が限られる場合があります | 管理形態、総会・理事会の議事録 |
| 融資の可否 | 買主のローンが通らない物件は、現金で買える方に限られます | 築年数、面積、担保評価、金融機関ごとの取扱い |
| 将来の処分・再建築 | 区分所有は建替えや処分に多数の合意が要ります | 建物の規模・立地、管理組合の状況 |
| タワーマンションの修繕 | 修繕費用の見通しが立てにくく、人手不足が費用を押し上げる要因になっています | 長期修繕計画の更新時期、積立の値上げ予定 |
| 隣戸トラブル | 音や使い方をめぐる経緯は、告知の要否を含めて扱いを決めます | 経緯の記録、管理組合への申し入れの有無 |
| 告知事項 | 過去の出来事は、宅建業法上の告知義務に当たれば重要事項説明書に記載します。何年前まで遡るかの明確なルールはありません | いつ何があったか、近隣にどこまで知られているか |
| 共有名義 | 持分をお持ちの方は、いつでも共有物の分割を請求できます（民法256条1項） | 持分割合、管理費を誰が払ってきたか |
当社は、告知義務に当たるかどうかにかかわらず、把握していることは可能な限りお伝えする方針を取っています。買い取る側になっても同じで、「見なかったことにして安く買う」という進め方はいたしません。
§05ご相談いただけること
管理と融資から確かめる
長期修繕計画、積立金、管理形態、金融機関ごとの取扱い。買主が住宅ローンを使える部屋かどうかで、動く早さも値段も変わります。ここを先に押さえてから金額をお出しします。
現況のまま、当社で買い取る
仲介（買主を探す）だけでなく、自社で買い取る買取業務にも力を入れています。室内を直さないまま、家財が残ったままでもご相談いただけます。査定は無料で、内容は厳守します。
仲介で売った場合と並べて比べる
買取だけをお勧めすることはしません。中野区の相場と再開発の状況を踏まえて、仲介で売った場合にいくらで・どのくらいの期間かかりそうかを並べ、そのうえでどちらにするかをご一緒に決めます。
ビディング方式（競争入札制）
仲介でいく場合、ご希望の方には買主に条件を出し合っていただく「ビディング方式」もご用意しています。すべての物件に向く方法ではありませんので、向いているかどうかからご相談ください。
査定は無料で、内容は厳守します。ご相談だけでも歓迎です。家財や不用品が残ったままでも構いません。中古マンションのことでしたら、何でもご相談ください。
§06当社の立ち位置
株式会社マークスについて
- 東京都知事免許を受けた宅地建物取引業者です
- （公社）全日本不動産協会 会員／（公社）不動産保証協会 加盟
- JIO（株式会社日本住宅保証検査機構）の指定事業者（ホーム・インスペクション）
- 中野の本店と、新宿のオフィスの2拠点で動いています
- グループ会社：株式会社FAVORS
- 不動産の売買・賃貸・管理およびその仲介、各種コンサルティング業務
- 不動産案件に特化した弁護士事務所と連携しています。税理士・弁護士といった専門家とご一緒することで、法的な問題や税金の問題もまとめてご相談いただけます
登記の手続きそのもの（相続登記、住所等変更登記）は司法書士の領域、相続税の申告は税理士の領域で、当社が代行することはできません。当社がお引き受けするのは、その不動産に何があるかを調べ、売る・買う・貸すの形にするところです。免許番号・所属団体・所在地・地図は、このページ下部の会社概要欄に出ています。
§07代表ごあいさつ
物件情報を探すと、どこを見てもきれいな紹介文と写真が並んでいます。良いところは大きく書かれ、聞かなくても営業から伝えられます。それに比べて、その物件が抱えているネガティブな面は、できるだけ気づかれないように、説明も簡単かつ楽観的に済まされているのが現状です。
マンションの場合、その「気づかれにくいところ」は室内ではなく管理と融資に集まっています。買うお客様には、修繕の計画や管理の形、そして金融機関の扱いまで必ずお伝えしてきました。買い取る側に回っても、同じところを見ています。
忖度なし・営業トークなしで、その部屋と、その建物に何があるのかからお話しさせてください。
§08他県にお住まいの所有者・ご親族の方へ／対応エリア
ご相談を承っている範囲
- 東京都中野区（本店所在地・売却強化エリア）
- 東京23区を中心に東京都内
所有している不動産が遠方でお困りの方、まずはお電話・メールでご相談をお受けいたします。相続不動産の売却時の専門的なご相談も可能です。税理士、司法書士、弁護士といった各種専門家と連携してスムーズな相談をサポートします。プライバシー厳守で対応させていただきますので、お気軽に査定と併せてご相談ください。
中野区のマンションについて
中野区を拠点に地域密着で活動しているため、周辺の相場や再開発情報を熟知しています。駅からの距離、通りの向き、同じ棟のなかでの階数と方角——マンションの評価はこうした条件の積み重ねで決まります。中野区は再開発の動きが続いているエリアですので、その影響をどう織り込むかも含めてご説明します。
§09ご相談から売却・買取までの流れ
お引渡しの前には物件に集まっていただき、境界の明示や設備の使用方法とあわせて、汚れやキズを確認する立会いを行います。汚れやキズは事前に直してお引渡しいたします。
§10よくある質問
※このページの掲載内容は、株式会社マークス ご担当者様のご確認のもと公開しています。
| 業種 | 不動産取引会社 |
|---|---|
| 主な業務 | 購入：物件のご提案（お客様のお考え、ライフプラン等についてのヒアリングを実施）／売却：ホーム・インスペクション（住宅診断）、中古住宅保証、ハウスクリーニング、ビディング方式（競争入札制）による高値売却システム |
| 郵便番号 | 〒164-0001 |
| 所在地 | 東京都中野区中野4-2-13 JR中野北口富士ビル |
| 電話 | 03-5318-9390 |
| FAX | 03-5318-9391 |
| 会社名 | 株式会社マークス |
| 代表者 | 代表取締役 宇佐見 祐 |
| 営業時間 | 10:00〜19:00 |
| 定休日 | 毎週火曜・水曜 |
| その他 | 東京都知事免許(3)第94014号 (公社)全日本不動産協会 (公社)不動産保証協会 JIO(株式会社日本住宅保証検査機構)の指定事業者 |
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このフォームからいただいたお問い合わせは、当サイトにて内容を確認し、無関係な営業やスパムなどを除いたうえで、掲載業者様へお届けしています。
直接のメールフォームも上記にございます。
- 住所：東京都中野区中野4-2-13 JR中野北口富士ビル
- 電話：03-5318-9390
